Inversiones: ¿cuándo deja de ser negocio poner los ahorros en un departamento?

El análisis de las alternativas de inversión en Argentina incluye de forma recurrente al sector inmobiliario. Quienes evalúan destinar fondos a la compra de un inmueble generalmente consideran dos vías de retorno: la percepción de un ingreso mensual mediante un contrato de alquiler o la expectativa de que el valor del inmueble acompañe la evolución de los precios a largo plazo.

Sin embargo, la rentabilidad de estos activos varía según las condiciones del mercado. Para evaluar la conveniencia de adquirir una propiedad en comparación con otras herramientas financieras, es necesario calcular el rendimiento neto real, identificar los costos asociados y analizar variables como la liquidez y las tasas de interés.

La rentabilidad de un departamento se analiza en función de la renta por alquiler, la apreciación del capital (variación del precio de la propiedad en el tiempo) y la liquidez (el plazo requerido para vender el activo).

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Para medir el rendimiento de forma precisa, existen dos indicadores fundamentales:

Establece la relación directa entre el ingreso anual proyectado por alquiler y el precio nominal de compra de la propiedad.

Yield Bruto = ((Alquiler Mensual * 12) / Precio de Compra) * 100

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Este indicador incorpora al cálculo los gastos iniciales de adquisición y descuenta del ingreso bruto los costos fijos de mantenimiento que corresponden al propietario, independientemente de si la unidad se encuentra ocupada o vacía.

Yield Neto = (((alquiler mensual * 12) - gastos anuales) / (precio de compra + costos de adquisición)) * 100

Para ilustrar cómo se calculan ambas tasas, se plantea el siguiente escenario sobre un departamento tipo:

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Para obtener el rendimiento neto, se deben restar los gastos fijos y tasas anuales a cargo del propietario (impuestos inmobiliarios oficiales, tasas de infraestructura, fondo de reserva de expensas extraordinarias, seguro obligatorio de la unidad y una previsión de vacancia equivalente a un mes sin alquiler cada dos años por recambio de contratos):

La inversión en departamentos disminuye su margen de ganancia o pierde atractivo frente a otros activos bajo las siguientes condiciones sectoriales:

Se produce cuando el precio de venta de las propiedades se incrementa a un ritmo mayor que el valor de los alquileres. Debido a que los contratos de locación dependen de la capacidad de pago de los ingresos locales, el rendimiento neto anual puede descender por debajo de los promedios históricos (situándose en niveles inferiores al 3% anual).

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La antigüedad del edificio influye en la aparición de expensas extraordinarias (reparaciones de fachadas, sistemas de agua o ascensores) que deben ser absorbidas por el propietario, reduciendo el flujo de caja neto.

Los inmuebles son activos ilíquidos. En períodos de baja actividad comercial, la venta de una unidad puede requerir un plazo de entre 6 y 18 meses. Si el inversor necesita disponer del capital de forma inmediata, habitualmente debe aplicar márgenes de descuento sobre el precio de tasación.

El costo de oportunidad representa el rendimiento que se deja de percibir al optar por un activo en lugar de otro con similar nivel de riesgo. El mercado financiero ofrece instrumentos con diferentes estructuras de liquidez y retorno:

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El desempeño de la inversión inmobiliaria se encuentra supeditado a regulaciones y variables económicas:

El incremento de las tasas de referencia de los bancos centrales globales eleva el rendimiento mínimo exigido por los inversores para los activos físicos de mayor riesgo o menor liquidez.

La disponibilidad de líneas de financiamiento bancario amplía la base de compradores potenciales y suele presionar los precios de venta al alza. Por el contrario, un mercado operado exclusivamente en efectivo limita la demanda y tiende a estabilizar o deprimir los valores de los inmuebles.

Las normativas vigentes sobre la duración, moneda y mecanismos de actualización de los contratos de alquiler, sumadas a las fluctuaciones en las cotizaciones cambiarias, determinan si los propietarios mantienen sus unidades en el mercado de locación tradicional, migran al segmento temporal o retiran los inmuebles de la oferta.

Para analizar la coyuntura del sector antes de una adquisición, se utilizan los siguientes indicadores técnicos:

Calcula la cantidad de años de locación necesarios para recuperar el precio de compra del inmueble. Ratios elevados señalan que el valor del activo está desalineado respecto al flujo de fondos que genera.

Permite evaluar la relación de precios entre los departamentos terminados (usados o a estrenar) y el costo de reposición física mediante obras desde el pozo.

Datos mensuales publicados por los colegios de escribanos de cada jurisdicción que sirven para medir el nivel de actividad y la liquidez real del mercado inmobiliario secundario.

La adquisición de departamentos se mantiene como una opción evaluada por inversores bajo criterios específicos:

Orientada a perfiles que priorizan la estabilidad de un activo físico y de largo plazo sobre la rentabilidad inmediata, evitando la volatilidad de los precios financieros y los requerimientos de administración de carteras de inversión.

Permite ingresar en proyectos en etapa de obra con valores por metro cuadrado habitualmente inferiores a los de la unidad terminada, apuntando a capturar la diferencia de precio al momento de la entrega.

La inversión en una propiedad residencial deja de mostrar eficiencia económica cuando los costos fijos y de adquisición erosionan el rendimiento neto por debajo de las tasas reales de la renta fija, o cuando el horizonte temporal del inversor es de corto plazo.

Tres criterios técnicos aportan orden al proceso de decisión:

Determinar el impacto de las tasas municipales, expensas extraordinarias y períodos de vacancia sobre el contrato de alquiler proyectado antes de definir la compra.

Plazos menores a 5 o 7 años suelen desaconsejar la opción inmobiliaria debido a que las comisiones, impuestos de sello y costos de escrituración iniciales y finales impactan negativamente sobre la rentabilidad del período.

Evaluar la asignación parcial de fondos en diferentes clases de activos para equilibrar la necesidad de liquidez inmediata con la tenencia de bienes de resguardo físico.

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